Les règles du jeu du développement urbain bruxellois sont formulées dans plusieurs outils réglementaires et/ou stratégiques, à portée régionale ou communale.
La fonction typiquement tertiaire de Bruxelles va de pair avec une présence importante de bureaux sur son territoire. L’accessibilité, la proximité avec les centres d’affaires, les organismes officiels et publics voire le prestige accompagnent depuis longtemps le choix de localisation traditionnelle et de concentration des bureaux au sein de la Région de Bruxelles-Capitale.
La crise sanitaire a accéléré les tendances émergentes des dernières années en matière d’organisation du travail. La mutation du monde du travail aura inévitablement des effets sur l’immobilier de bureaux tant au niveau du stock, de la vacance que de la conversion.
L’Observatoire des bureaux de perspective.brussels dénombre et cartographie l'immobilier de bureaux et analyse les stocks et la vacance des bureaux en Région de Bruxelles-Capitale. Il permet de suivre l’évolution en matière de constructions, démolitions et transformations (dont les conversions) d'immeubles des bureaux.
L’analyse des mouvements qui animent ce secteur permet d’assurer l’adéquation entre l’offre et les futures programmations à envisager dans la Région bruxelloise.
Stock
Le stock de bureaux bruxellois
Le traitement des informations issues de la base de données NOVA permet d’estimer le stock de bureaux à Bruxelles. Dédiée à la gestion des demandes de permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement, cette plateforme informatique est utilisée par les différentes administrations de la Région.
Parmi les données de NOVA, l’Observatoire des bureaux utilise les informations liées aux permis d’urbanisme accordés pour construire, rénover ou convertir les immeubles accueillant des bureaux (ou des activités de production de biens immatériels) en Région bruxelloise.
À partir de ces données et de visites de terrain, Perspective vérifie la mise en œuvre des permis délivrés (construction, démolition, transformation). L’analyse définit ainsi la superficie totale des demandes autorisées et réalisées. Cette analyse croisée permet d’estimer le stock en m² de bureaux disponibles en Région de Bruxelles-Capitale.
Vacance
La vacance de bureaux à Bruxelles
L’Observatoire des bureaux estime, depuis 2007, la vacance des bureaux, sur base du répertoire Inventimmo géré par citydev.brussels, Le répertoire Inventimmo reprend les données de l’offre immobilière professionnelle (à vendre ou à louer) dont, entre autres, celle des bureaux. La comparaison entre le stock de bureaux estimé par Perspective et cette offre permet d’évaluer la vacance de bureaux.
Les effets de la crise sanitaire sur les bureaux
L’un des impacts les plus visibles suite à la crise sanitaire est la demande croissante pour davantage de flexibilité tant par rapport au temps de travail que par rapport à son mode d’organisation. Parmi les NWoW, le télétravail apparaît comme un élément majeur dont les entreprises devront tenir compte pour attirer de nouveaux collaborateurs, voire pour garder leur personnel. Cette nouvelle donne impactera inévitablement l’immobilier de bureaux, que ce soit en termes de surface (selon la littérature scientifique, on peut s’attendre à une réduction de 0,75%, du ratio m² par employé), d’aménagement de l’espace ou de localisation.
Les recherches académiques, privées et des enquêtes montrent qu’à l’ère post-covid, le marché du bureau va se contracter à certains endroits et s’étendre à d’autres. Le recours accru au télétravail va contribuer à la contraction et la dualisation du stock des bureaux en RBC et va accélérer l’obsolescence des bâtiments anciens, sans néanmoins faire totalement s’effondrer le marché immobilier puisqu’il devra répondre à la demande en nouveaux espaces de bureaux adaptés aux technologies et normes actuelles et à venir.
Cette évolution vers une contraction et une dualisation du stock de bureaux posera les questions de la relation de Bruxelles avec le réseau urbain belge, sa relation avec son hinterland et la répartition des fonctions sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale selon les principes d’une ville polycentrique.
Conversion
Zoom sur la conversion des bureaux
Le Gouvernement a demandé en 2021 à Perspective, en associant le bouwmeester maitre architecte et urban.brussels, de lister et d’analyser les contraintes et les leviers qui sont à la disposition des promoteurs publics et privés afin de mettre en œuvre des conversions de bureaux qui répondent aux besoins de la population bruxelloise.
La conversion de bureaux vers d’autres fonctions n’est pas un phénomène neuf. Elle permet de contribuer pour une part significative à la création de nouveaux logements en Région bruxelloise. Ce phénomène s’observe tant dans les quartiers décentralisés où le bureau est en perte de vitesse que, dans une moindre mesure, dans les quartiers administratifs.
Néanmoins, l’insuffisance de la conversion des bureaux en logements abordables s’explique en particulier par le coût des conversions ainsi que la configuration des immeubles, qui ne permettent que rarement la mise sur le marché de logements à des prix bas.
La question des superficies autorisées pour les bureaux est également traitée par l’Observatoire des fonctions urbaines. L’évolution des permis d’urbanisme autorisés y est détaillée par fonction (logement, équipement, commerce, hôtel, activité productive ou bureau), et de manière croisée mettant ainsi en évidence les interactions entre fonctions. Ces autorisations sont aussi analysées par zones du Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS). En savoir plus sur la deuxième édition de l’Observatoire des fonctions urbaines.
Analyses thématiques
Des analyses thématiques
Les publications annuelles sur le stock et la vacance de bureaux à Bruxelles sont également l’occasion de réaliser des focus sur un quartier ou une thématique spécifique.
En plus de ces deux numéros spéciaux, une étude sur les motivations et modalités d’un moratoire sur la réalisation de surfaces de bureaux a été éditée en 2010.
Quelle est la vacance immobilière ? Quels sont les projets en cours ? Quelles sont les conversions de bureaux observées à ce jour ? Quelles sont les premières tendances observées sur le secteur suite à la crise sanitaire actuelle ? Tels sont les thèmes abordés par le nouveau numéro de l’Observatoire des bureaux, publié par perspective.brussels. Cette 39ème édition repose sur l’examen des permis d’urbanisme délivrés en 2018, 2019 et 2020 et sur des vérifications de terrain.
Le parc des bureaux bruxellois a connu des évolutions importantes ces dernières années. Où en sont les conversions en logements ? Quels sont les projets en cours ? Quelle est la vacance immobilière ? Tels sont les thèmes abordés par le nouveau numéro de l’Observatoire des bureaux, publié par perspective.brussels.
FOCUS SUR LA ZIR LOUISE L’avenue Louise fait l’objet d’un examen spécifique dans ce numéro. Le profil des bureaux, tant au niveau des immeubles que des occupations, est assez différent de celui des autres quartiers bruxellois de bureaux. En outre, le logement se développe de plus en plus dans d’anciens immeubles de bureaux, apportant ainsi une réponse à la question de l’obsolescence immobilière, particulièrement d’actualité avenue Louise.
Le 37e numéro de l’Observatoire des bureaux se focalise sur le Quartier Midi et présente la situation de l’ensemble du marché des bureaux de Bruxelles.
Zoom sur le Quartier Midi
perspective.brussels et le service Inventimmo de citydev.brussels se sont penchés sur l’état du marché immobilier de bureaux dans le Quartier Midi. Il s’agit du quartier de bureaux le plus récent et le plus petit du Central Business District (CBD).
Vacance et dynamique à Bruxelles
Comme chaque année depuis 2007, la situation de l’ensemble du marché des bureaux à Bruxelles est présentée avec les traditionnels indicateurs sur la vacance dans la Région et sur sa dynamique immobilière. Un bilan de la conversion des immeubles de bureaux de 2012 à 2015 complète cette analyse.
Le marché des bureaux bruxellois continue d’afficher une grande stabilité. Le taux de vacance commercialisé reste inchangé depuis 5 ans.
La 36e édition de l’Observatoire des bureaux porte spécifiquement sur le Quartier Nord. Elle présente également la situation de l’ensemble du marché des bureaux de Bruxelles.
Zoom sur le Quartier Nord
Il s’agit du quartier des « grands occupants » de bureaux. L’essentiel des surfaces est hébergé dans 47 immeubles seulement, pour la plupart mono-occupants (35 sur 47)). Les principaux occupants sont des administrations publiques, le secteur de la finance et les sièges sociaux de grandes entreprises. Les 20 plus grands hôtes du quartier utilisent 80,5% des surfaces occupées.
Vacance et dynamique à Bruxelles
Le Quartier Nord jouit d’un taux de vacance commercialisée assez bas (5,2%). Pour la quatrième année consécutive, la vacance évolue peu. En 2015, le stock de l’ensemble des bureaux de Bruxelles n’a connu qu’une évolution légère, 70.000 m². L’interprétation de cette stagnation est la même que les années précédentes : la conjoncture économique. Les conversions d’immeubles de bureaux en résidentiel ou en une autre fonction permettent de maintenir ce niveau
En 2014, les indicateurs du marché immobilier des bureaux bruxellois sont restés stables. Le taux de vacance à Bruxelles reste à 8,2% et le loyer médian demeure à 150 euros/m²/an. Avec une demande en léger accroissement et une offre qui reste constante, la situation ne devrait guère évoluer en 2015.
Suite à l’analyse approfondie des occupations dans le Quartier Léopold pour lequel on avait constaté une vacance dans le stock de bureaux de 12% (voir Observatoire des bureaux n°31), il semblait particulièrement pertinent de poursuivre cette analyse fine du marché dans le Pentagone. Elle a permis de révéler un taux de vacance de 4,2%, le plus bas de l’ensemble de la Région et ce grâce à l’indéniable attractivité de ce quartier.
Les conversions de bureaux se poursuivent à un rythme croissant, la mutation du marché des bureaux suit son cours.
Les chiffres témoignent d’un stock de bureaux dont la mutation se poursuit, à travers :
une augmentation tendancielle des conversions en d’autres usages (137.000 m² en 2013, très majoritairement en logements mais également en écoles) ;
le maintien du rythme moyen dans la rénovation des immeubles existants (232.000 m²) ;
la quasi absence, significative, de nouvelles implantations. La seule opération d’envergure (30.000 m²) autorisée en 2013 consiste en la démolition-reconstruction (avec accroissement de surface) d’un immeuble de bureaux à l’angle des rues Belliard et de Trèves, au cœur du quartier européen.
Ces cinq dernières années, cette mutation a engendré une diminution nette du stock de bureaux de 227.000 m² (sur un total de 13 millions de m²). On note également la délivrance successive, sur un même lieu, de permis consacrés à des bureaux qui sont remplacés par des permis autorisant des logements, y compris dans les quartiers du centre de la ville.
Pour la troisième fois, l’Observatoire des bureaux s’est penché sur l’état du marché immobilier de bureaux dans la périphérie autour de Bruxelles, en plus de celui de la Région.
En 2009 et 2010, en périphérie bruxelloise, le pourcentage de vacance commercialisée dépassait largement les 30%. En 2013, les chiffres sont toujours aussi préoccupants.
Les pourcentages de vacance s’améliorent enfin dans les quartiers décentralisés, confirmant une certaine autorégulation.
Mais, à Bruxelles comme en périphérie, c’est la vacance persistante (commercialisation continue depuis plus de trois ans) qui inquiète. La suroffre est structurelle, en ville et dans son hinterland.
Ce numéro de l’Observatoire des bureaux fait le point sur l’ensemble des permis de bureaux délivrés en 2012. Il aborde le sujet sous des angles aussi divers que l’ampleur des travaux (quantification en m², augmentation ou diminution des surfaces), leur nature (rénovation, construction), leur localisation, etc. Il met également en avant les conversions de bureaux vers d’autres usages, avec une attention particulière consacrée aux aspects qualitatifs de la conversion en logements.
Certains de ces chiffres sont examinés sous l’angle de l’âge des immeubles concernés, tandis que d’autres le sont en regard de ceux des années précédentes (issus de seize ans d’existence de l’Observatoire sous cette forme), permettant une prise de recul.
L’étude analyse la tendance à la baisse de la vacance dans le stock de bureaux, qui se poursuit depuis trois ans. Mais elle cerne aussi l’importance d’une vacance persistante à considérer comme structurelle. En effet, elle concerne plus de la moitié des surfaces qui sont commercialisées depuis au moins trois ans. L’Observatoire analyse le Quartier Léopold, dont le pourcentage de vacance interpelle d’autant plus qu’il ne découle pas systématiquement de l’âge des bâtiments concernés.
L’étude fait le point sur les permis de bureaux délivrés en 2011 et propose, plus largement, une vision de quinze années d’observation statistique des bureaux à Bruxelles : construction, rénovation, démolition, conversion, etc.
Ce numéro fait également le point sur un peu plus de dix ans d’application de la Carte des Soldes des Bureaux Admissibles CaSBA).
Le n° 29 de l’Observatoire des bureaux décrit la vacance existante fin 2011 dans le parc immobilier et quantifie son importance, fort inégale, dans les différents quartiers de la Région de Bruxelles-Capitale. La persistance de la vacance (c’est-à-dire des bureaux vides et commercialisés depuis plus de deux ans) est détaillée, en tant qu’indice d’une suroffre structurelle à analyser dans un contexte économique peu favorable.
