Les règles du jeu du développement urbain bruxellois sont formulées dans plusieurs outils réglementaires et/ou stratégiques, à portée régionale ou communale.
Quelle est la vacance immobilière ? Quels sont les projets en cours ? Quelles sont les conversions de bureaux observées à ce jour ? Quelles sont les premières tendances observées sur le secteur suite à la crise sanitaire actuelle ? Tels sont les thèmes abordés par le nouveau numéro de l’Observatoire des bureaux, publié par perspective.brussels.
Cette 39ème édition repose sur l’examen des permis d’urbanisme délivrés en 2018, 2019 et 2020 et sur des vérifications de terrain.
Que retenir de l’évolution du secteur des bureaux ces dernières années ?
Une légère augmentation du stock des bureaux
Au 31/03/2021, le stock de bureaux s’élevait à quelque 12.700.000 m². Ce stock connaît une légère augmentation sur la période analysée, 32.810 m² en plus depuis janvier 2019. Cette augmentation nette cache des mouvements importants, alimentés par l’arrivée de nouvelles constructions sur le marché et de nombreuses conversions.
Avec 415.202 m² de constructions ayant bénéficié d’un permis, le pipeline est très fourni. Les projets se complexifient pour répondre aux exigences d’un marché où tant la demande que les besoins en superficies se réduisent.
La croissance a majoritairement lieu dans le Quartier Nord, avec une augmentation de 6% par rapport à 2019, et ce malgré la démolition des tours WTC I et II. On pense notamment aux projets Moebius, l’Iris Tower, la Gare Maritime (Tour et Taxis) et le nouvel ensemble Quatuor. Le Quartier Européen participe également au mouvement à la hausse avec les 29.500 m² de la tour « The One » (Loi).
Ce renforcement indique un intérêt marqué pour les quartiers les mieux desservis par les transports en commun, offrant des commerces et des services.
Une légère augmentation du taux de vacance
Le taux de vacance est en 2020 de 7,7% à l’échelle de la Région, contre 7,5% en 2019. Cette valeur cache des disparités selon les quartiers de bureaux.
61% des surfaces vacantes sont logées dans des immeubles de plus de 15 ans. Le taux reste très élevé dans la 2ème couronne Sud (13,8%) et Sud-Ouest (14,3%), dans les quartiers décentralisés qui proposent des immeubles de bureaux inadaptés à la demande actuelle. Ces chiffres ne sont pas (encore) pleinement révélateurs des effets liés à la crise du Covid (espaces sous-occupés ou inutilisés).
Une tendance confirmée des conversions de bureaux en d’autres fonctions, principalement le logement
De nombreuses conversions sont à l’œuvre ces dernières années. Ainsi, la conversion de bureaux en logements contribue en 2018 et 2019 à quelque 20% de la production nette de logements en Région de Bruxelles-Capitale.
De nouveaux espaces de coworking malgré la crise sanitaire
Après la forte croissance rencontrée en 2018 et 2019 et bien que freiné par la crise sanitaire et les revers enregistrés par certains exploitants, il y a toujours plus d’espaces de coworking. Ils représentent actuellement 1 à 2% de la surface totale de bureaux (215.000 m² en février 2021), et ce taux va continuer à progresser à l’avenir.
Effets de la crise sanitaire sur les bureaux
Bien que les effets de la crise sanitaire et les contours de sa sortie ne sont pas encore entièrement cernés ni quantifiés, empêchant de tirer des conclusions définitives, la crise devrait accélérer des tendances qui étaient déjà sous-jacentes en termes de télétravail. En conséquence, tant le parc des bureaux que leur configuration ou encore leur utilisation seront impactés. Perspective poursuit son travail de monitoring et d’analyse sur ces évolutions.
