De conversie van kantoren ter ondersteuning van het Brussels stadsproject: uitdagingen, voorwaarden en potentieel

Veel waarnemers verwachten dat meer kantoorruimte zal vrijkomen als gevolg van het toenemend belang van telewerk. Maar hoe kunnen we de impact inschatten van de vrijgekomen kantoorruimten? Welke typologieën zijn er en hoe zijn deze ruimten verspreid over het gewestelijk grondgebied? Kunnen ze worden omgezet in andere functies?

De toename van het telewerk en de aankondigingen van enkele grote vastgoedspelers in het Brussels Gewest, die hun kantoorruimte willen terugdringen, versterkten de noodzaak naar een grondige studie over de leegstaande kantoren en een objectivering van de mogelijke conversies en het toekomstig gebruik ervan.

De analyse toont aan dat conversies van kantoren al vele jaren worden toegepast in het Brussels Gewest. Het Overzicht van het kantorenpark van Perspective analyseert deze bewegingen sinds 1997. Sinds dat jaar werd 1.674.298 m² aan kantoorruimte omgebouwd. Tussen 2018 en 2020 werd 56% van de ruimten omgevormd tot wooneenheden, 31% tot voorzieningen, 5% tot handelszaken en 8% tot ruimten voor andere activiteitensectoren (bijvoorbeeld productieactiviteiten).

Slechts een deel van de leegstand in volledig lege gebouwen

In samenwerking met Urban en het team van de Bouwmeester heeft Perspective een nieuw onderzoek uitgevoerd naar de typologie van de leegstaande ruimten. Een diepgaande analyse maakte het mogelijk om het potentieel van de conversies van ongebruikte gebouwen te testen en te objectiveren.

Er werd iets meer dan een miljoen m² lege kantoorruimte in Brussel geïdentificeerd in maart 2022. De analyse laat tevens zien hoe deze leegstand verdeeld is.

Een deel van deze leegstaande ruimten situeert zich namelijk in zones waar huisvesting niet mogelijk is (industriële zones). Een ander deel betreft recente gebouwen waar een conversie niet aan de orde is, gezien ze nog volop beantwoorden aan de huidige normen en noden. Dit wil zeggen dat 400.000 m² niet in deze analyse werd opgenomen.

Van de 600.000 m² die overblijft, bevindt slechts 200.000 m² zich in onroerende goederen die volledig of voor 90% leeg zijn, wat dus neerkomt op amper een dertigtal onroerende goederen op het moment van de analyse.

De kostprijs van een conversie naar woningen: een groot obstakel

Om leegstaande kantoren om te vormen tot betaalbare woningen zien we één groot obstakel: de kostprijs. Er zijn weinig sociale-huisvestingsprojecten voortgekomen uit de conversie van kantoren. Het financiële kader van de beheerders van sociale woningen is moeilijk te verzoenen met de kostprijs van een conversie.

Het verslag benadrukt echter dat de typologie van kantoren zich gemakkelijker leent tot een conversie naar schoolinfrastructuur. Tussen 1997 en 2020 is er voor 28 kantoorgebouwen een stedenbouwkundige vergunning verleend.  Sinds 2014 werd een bestemmingswijziging van kantoor naar school aangevraagd voor 34 projecten, 28 ervan werden reeds gerealiseerd..

Conversies ter ondersteuning van het Brussels stadsproject

Dankzij de uitwisselingen met academische actoren en vastgoedexperten hebben we de analyses kunnen verfijnen en aan elkaar kunnen toetsen. We identificeerden ook een reeks aandachtspunten voor de openbare sector. Indien haalbaar blijft kantoorconversie namelijk een interessante hefboom om bij te dragen aan gemengdheid en levenskwaliteit in de stad.

Dit verslag kwam tot stand dankzij de Task Force Bureau (perspective.brussels, het BMA-team, urban.brussels), die gelanceerd werd in december 2021. 

• Download het syntheseverslag.
• Lees het interview met Antoine de Borman (directeur-generaal, perspective.brussels) in Trends "De onvermijdelijke groene verschuiving" (online versie; PDF-versie)

Wat nu?

In de komende weken wordt het thema verder uitgediept. Er worden workshops georganiseerd met deskundigen over:

• de milieuaspecten (normen en uitdagingen)
• het planningskader (moet reconversie gepland worden?)
• de financiële gevolgen van reconversie (waarvoor een specifieke studie volgt).

Ook de nieuwe Perspective-leerstoel, voor het academisch jaar 2022-2023, zal dit thema onderzoeken. Deze leerstoel wordt georganiseerd in samenwerking met ULB (BATir en de faculteit Architectuur La Cambre Horta), in het kader van de masteropleiding Stedenbouw en ruimtelijke ordening, om een wisselwerking te creëren tussen de academische en institutionele wereld. Maar ook om kennis te delen door middel van projectonderzoek, de studenten te laten kennismaken met de professionele wereld en de teams van Perspective een andere kijk op het onderwerp te geven.