Chaque année, plus de 400.000 m² de surfaces approuvées par des permis d'urbanisme en Région bruxelloise

Perspective publie son deuxième observatoire des fonctions urbaines et analyse l’évolution des superficies autorisées à Bruxelles par des permis d’urbanisme.

Quelles sont les dynamiques de densification à Bruxelles ? Comment les fonctions urbaines se répartissent-elles dans la Région ? Ces fonctions évoluent-elles de manière homogène ? Certaines zones connaissent-elles des transformations plus rapides que d’autres ?

Ces questions cruciales trouvent des réponses dans le deuxième cahier de « l’Observatoire des Fonctions Urbaines », qui analyse en profondeur les permis d’urbanisme autorisés entre 2020 et 2021.

Méthodologie employée :

L’analyse repose sur les données issues de la plateforme Nova, qui centralise les permis d’urbanisme délivrés à Bruxelles. Une cartographie thématique permet d’examiner en détail la répartition géographique des autorisations par fonction (logement, équipement, commerce, activité productive ou bureau). Ces autorisations sont aussi analysées par zones du Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS).

Résumé des principaux enseignements :

Par grande fonction urbaine

L’étude révèle que 400.000 m² ont été autorisés chaque année, en moyenne, durant la période 2020-2021, soit une augmentation de 40.000 m² par rapport à 2018-2019 (surfaces nettes).

Le logement est le principal moteur de cette croissance, avec 460.000 m² autorisés par an. Les équipements suivent avec 112.000 m² tandis que les bureaux continuent leur déclin avec une suppression de 145.000 m² par an. Ces résultats confirment la tendance de ces dernières années et influencent directement la structure économique et sociale de la Région.

Permis d'urbanisme 2020-2021  (superficie plancher moyenne nette autorisée par an)

Logement	460.000 m²
Équipements	112.000 m²
Hôtels	39.000 m²
Commerces	-16.000 m²
Activités productives	-44.000 m²
Bureaux	-145.000 m²
TOTAL	406.000 m²

Les zones les plus dynamiques sont le sud du canal, le pôle Reyers, ainsi que Haren et Neder-Over-Heembeek. Ces secteurs connaissent une activité intense de construction et de renouvellement urbain.

Par zone d’affectation du PRAS

Le logement domine dans presque toutes les zones du Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS) dans lesquelles il est autorisable. Les équipements sont également bien présents dans toutes les zones d’affectation où ils sont autorisés. Le bureau a un bilan négatif dans toutes les zones, y compris en zone administrative où il possède un statut de fonction principale.

Les zones d’entreprises en milieu urbain (ZEMU) connaissent une dynamique de densification marquée, avec plus de 300 m²/ha de nouvelles autorisations sur la période observée (sous réserve de la réalisation effective des permis). Remarquons toutefois que cette densification ne concerne que les terrains en ZEMU, de 200 hectares au total.

En termes d’emprise au sol

L’emprise au sol des bâtiments continue d'augmenter de manière lente mais constante. Depuis la fin des années 2010, l’augmentation de l’emprise au sol ralentit : + 0,03% par an entre 2020 et 2023.

Utilisation de ces résultats pour le futur de Bruxelles

Cette étude fournit une vision précise de l’évolution urbaine et aide à comprendre les dynamiques actuelles et futures en matière de construction et d’aménagement à Bruxelles. Elle s’adresse tant aux citoyens qu’aux décideurs bruxellois.

Sur cette base, certains enjeux émergent pour l’évolution qualitative du territoire bruxellois. Ainsi, l’augmentation de la place du logement démontre la nécessité de développer au même rythme les infrastructures, au risque sinon de créer une pression accrue sur les infrastructures existantes. Par ailleurs, le commerce de proximité ne suit pas toujours cette évolution du logement, ce qui peut se traduire par une vitalité limitée des quartiers. Le recul des superficies de bureau démontre la conversion progressive de ses surfaces, contribuant à la création de logements, et témoigne de l’augmentation de la mixité dans les zones administratives.

Cette analyse minutieuse des permis d’urbanisme fournit des indications précieuses pour identifier les enjeux du développement urbain bruxellois et pour anticiper les défis à venir en matière d’aménagement du territoire, de mobilité et de durabilité. Cela tombe bien, le Gouvernement bruxellois a confié à Perspective la mission de modification du Plan Régional d’affectation du Sol. Le futur PRAS devrait ainsi permettre de répondre à certains enjeux présentés dans l’observatoire.