Kantoren

Beschrijving

De gezondheidscrisis heeft de ontluikende werktrends in een stroomversnelling gebracht. De omwenteling op de arbeidsmarkt zal onvermijdelijk haar stempel drukken op het kantoorvastgoed, zowel qua aanbod, leegstand als conversie.

Het ‘Overzicht van het kantorenpark’ van Perspective brengt het kantoorvastgoed in kaart en analyseert het aanbod en de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zo kunt u de evolutie volgen van de bouw, sloop en verbouwingen (inclusief conversies) van kantoorgebouwen.

Door deze evoluties te analyseren, kunnen we de toekomstige programma's in het Brussels Gewest afstemmen op het aanbod.

Voorraad

De beschikbare kantoorruimte in Brussel

Op basis van de gegevens uit de NOVA-databank kunnen we de beschikbare kantoorruimte in Brussel ramen. Deze databank is een IT-platform dat door de verschillende besturen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gebruikt wordt om stedenbouwkundige, verkavelings- en milieuvergunningen te beheren.

Onder de NOVA-gegevens gebruikt het Overzicht van het kantorenpark informatie met betrekking tot stedenbouwkundige vergunningen voor de bouw, renovatie of conversie van gebouwen die worden gebruikt als kantoren (of voor de productie van immateriële goederen) in het Brussels Gewest.

Op basis van de data van de NOVA-databank en met behulp van veldonderzoek controleert Perspective of de realisatie van de werken (bouw, afbraak of omvorming) conform de verleende vergunningen uitgevoerd werd. Het resultaat van dit alles is de totale oppervlakte van de goedgekeurde en uitgevoerde bouw-, afbraak- of omvormingsaanvragen in het Brussels Hoofdstedelijke Gewest.

Leegstand

De kantoorleegstand in Brussel

Het Overzicht van het kantorenpark onderzoekt, naast de beschikbare kantoorruimtes,  sinds 2007 ook de kantoorleegstand en dit aan de hand van Inventimmo, een databank beheerd door citydev.brussels.Inventimmo bevat inderdaad informatie over het aanbod aan bedrijfsvastgoed (te koop of te huur), waaronder kantoorgebouwen. De vergelijking van de beschikbare kantoorruimtes enerzijds, onderzocht door Perspective, en het aanbod op de markt anderzijds laat toe om de kantoorleegstand in te schatten.

De gevolgen van de gezondheidscrisis op het kantorenpark

Een van de zichtbaarste gevolgen van de gezondheidscrisis is de toenemende vraag naar meer flexibiliteit, zowel qua werktijd als qua werkorganisatie. Telewerk is een van de nieuwe manieren van werken (NWOW) waarmee ondernemingen rekening moeten houden om nieuwe medewerkers aan te trekken en om hun personeel te behouden. Deze nieuwe situatie zal onvermijdelijk gevolgen hebben voor het kantoorvastgoed, hetzij qua oppervlakte (wetenschappers verwachten een daling van 0,75% van het aantal m2  per werknemer), qua inrichting of qua ligging.

Studies en enquêtes tonen aan dat de kantoormarkt in het post-covidtijdperk op sommige plaatsen zal krimpen en op andere zal groeien. De toename aan telewerk draagt bij tot de inkrimping en dualisering  van het kantoorbestand in het Brussels Gewest. Het zal een vertrek uit oude gebouwen versnellen zodat ze in onbruik raken. Maar de vastgoedmarkt zal niet volledig instorten, aangezien ze moet inspelen op de vraag naar nieuwe kantoorruimten die aan de huidige en toekomstige technologieën en normen aangepast zijn.

De inkrimping en dualisering van het kantoorbestand zal de relatie van Brussel met het Belgische stedelijke netwerk in vraag stellen, maar ook de relatie met het hinterland. Hoe zullen verschillende functies op het grondgebied van het Brussels Gewest verdeeld worden in de verschillende stadskernen?

Conversie

Focus op de conversie van kantoren

In 2021 vroeg de Brusselse Regering aan Perspective om, in samenwerking met BMA en Urban, een analyse te maken van de obstakels en hefbomen voor publieke en private ontwikkelaars om kantoorconversies te realiseren die tegemoetkomen aan de behoeften van de Brusselaars.

De conversie van kantoren naar andere functies is geen nieuw fenomeen. Dit laat toe om bij te dragen tot de producatie van nieuwe woningen in het Brussels Gewest. Dit fenomeen wordt zowel waargenomen in de gedecentraliseerde wijken, waar de kantoorsector aan snelheid moet inboeten, als in de administratiegebieden, zij het in mindere mate.

Het gebrek aan conversies van kantoren naar betaalbare woningen valt meer bepaald te verklaren door de kostprijs van de conversies en de configuratie van de gebouwen die slechts zelden toelaten dat er woningen voor lage prijzen op de markt worden gebracht.

De bevindingen en aanbevelingen op basis van de interne expertise en de georganiseerde workshops zijn beschikbaar in het nummer 8 van ABOUT.Brussels.

Kruisanalyse

Kruisanalyse van stedelijke functies

Het overzicht van stedelijke functies bekijkt ook de toegestane oppervlakte voor kantoren. Veranderingen in toegekende stedenbouwkundige vergunningen worden er uitgesplitst per functie (huisvesting, voorzieningen, handelszaken, productieactiviteiten en kantoren) en kruisgewijs geanalyseerd om interacties tussen functies naar voren te halen. Deze vergunningen worden ook geanalyseerd per zone van het Gewestelijk bestemmingsplan (GBP). Meer weten over de tweede editie van het Overzicht van stedelijke functies.

Thematische analyses

Thematische analyses

De jaarlijkse publicatie van het Overzicht van het kantorenpark bevat niet alleen een visie op de beschikbare kantoorruimtes en op de kantoorleegstand; ook een focus op bepaalde wijk of deelthema wordt opgenomen. 

In januari 2020 zoomt Perspective in het eerste nummer van de nieuwe reeks ABOUT.brussels in op coworkingruimtes en de dynamiek rond deze markt in het Brusselse Gewest. Of, in 2024, over de conversie van kantoorgebouwen in woningen.

In 2011 en 2013 werden twee speciale nummers over kantoorvastgoed in Brussel uitgebracht:

• Brussel, haar kantoren en bedienden
• Bureaux du passé, habitants du présent (FR) 

Naast deze twee speciale nummers werd in 2010 een studie gepubliceerd over het moratorium van kantoorruimtes.